Le logement étudiant, un marché séduisant

LA FRANCE COMPTE DE PLUS EN PLUS D'ÉTUDIANTS Il n'y a jamais eu autant d'étudiants en France qu'aujourd'hui : ils sont près de 2,5 millions à suivre des études supérieures, et ce chiffre augmente d'année en année. On assiste donc à une véritable course aux logements à chaque rentrée universitaire. Pour répondre à cette forte demande, ce ne sont pas moins de 250 000 logements étudiants qui devront être construits d'ici 2020.

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Les atouts que représente l’investissement dans les logements étudiants

Comme le nombre d’étudiants qui choisissent de ne plus vivre chez leurs parents ne cesse d’accroitre, mais que la CROUS n’a pas les infrastructures nécessaires pour les accueillir, l’Etat Français a permis que des investisseurs privés puissent élargir l’horizon dans les logements étudiants.
 
Si en 2013 une hausse de 1.5 % du nombre d’étudiants a été enregistrée, on estime ce taux à 52 % en 2025. Ce qui est un chiffre très prometteur pour ceux qui souhaitent investir dans le logement étudiant (source OCDE). Car non seulement, les étudiants français sont un grand nombre, mais la France se situe aussi à la troisième place des pays les plus demandés pour une bourse d’étude pour les étudiants venant de l’étranger. Et bien sûr, ces étudiants recherchent plutôt des logements étudiants pour y habiter car ils trouvent que c’est plus rentable et plus attrayant. 
 
Aussi, si en l’année 1998 on a enregistré un taux de 7 % pour les étudiants étrangers qui viennent en France, cela a successivement monté de 10.9 % en 2003, 11.9 % en 2008, et 12.1 % en 2013 pour une estimation de 17 % en 2025. Il est donc clair que l’investissement en logement étudiants a un grand avenir devant lui.

Et qu’en est-il en matière de chiffre d’affaire ?

Et oui, avant de faire un quelconque investissement, les investisseur se posent toujours la question : quel est le bénéfice en € que cela rapportera ?
 
En moyenne la rentabilité dans un logement étudiant se situe entre 3,5 et 5% HT ? Cependant il est important de choisir le bon opérateur et le bon montage fiscal.

Et qu’en est-il des impôts qu’on doit payer ?

L'investissement LMNP classique

 
L'acronyme LMNP est un statut accordé aux contribuables investissant dans l'immobilier locatif meublé, il signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut donne droit à de nombreux avantages fiscaux fortement appréciés des investisseurs particuliers.
 
Parmi ses avantages, l'un des plus recherchés, le remboursement de la TVA du bien immobilier à savoir 20% du montant TTC de l'investissement.
 
Second avantage du statut LMNP, l’amortissement. Combiné à la déduction des intérêts d’emprunt il permet aux investisseurs LMNP de réaliser une opération fiscalement neutre pendant un très grand nombre d’années (20/30 ans).
 
Cependant l’amortissement ne peut pas de créer de déficit foncier, en d’autres termes il ne peut pas être supérieur à la différence entre les loyers et les charges. Toutefois les amortissements n’ayant pas pu faire l’objet d’une déduction fiscal peuvent être reportés sans limitation de temps.

L'investissement Censi Bouvard

 
Afin d'être éligible à la loi Censi Bouvard il est nécessaire d'investir dans un logement neuf meublé en résidence de services type résidence étudiante, senior, tourisme, affaire ou EHPAD et de mettre ce bien en location par bail commercial pour une durée de 9 ans.
 
La loi Censi Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt ainsi que du statut LMNP (hors avantage de l'amortissement). 
 
Ainsi la loi Censi Bouvard offre une réduction d'impôt équivalent à de 11% du montant de l'investissement HT (dans la limite de 300 000€) durant 9 ans ainsi que le remboursement de la TVA du bien immobilier. A noter que si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer, celui-ci peut être reportable durant 6 ans.
 
Au-delà du montant maximum éligible à la réduction d'impôt de 300 000€, les frais sont amortissables. Il est également possible d'amortir le mobilier qui n'est pas éligible à l'avantage fiscal de la loi Censi Bouvard.

Censi Bouvard ou LMNP : quel investissement choisir ?

 
Il n'existe pas de réponse toute faite même si les avis des nombreux investisseurs trouvés sur internet portent à croire que le LMNP classique serait plus avantageux que l'investissement Censi Bouvard.
 
En effet l'investissement dépendra du profil de l'investisseur et également du projet de ce dernier