Les lois de défiscalisation

La question de l’immobilier est en ce moment très lucrative, et même que le gouvernement incite beaucoup les investissements dans ce domaine. Cependant, il y a des lois et des conditions qui régissent ce marché. Citons entre autre la Loi Pinel, la Loi Censi-Bouvard, le Loueur meublé, la Loi Malraux, les Déficits fonciers et le Prêt Locatif Social.
 
Pour en savoir plus, nous allons les détailler dans les lignes suivantes.

1. La Loi Pinel

La Loi Pinel est une loi est un dispositif fiscal qui vise à faire en sorte que l’investissement dans l’immobilier soit le plus promus possible et ouvre le marché aux investisseurs particuliers. C’est une loi dérivée de la loi Duflot et elle a été mise en application en date du 01er Septembre 2014.
 
Elle se caractérise surtout par les avantages multiples qu’elle offre comparé à la Loi Duflot et ce, pour les contribuables français qui souhaitent mettre leur empreintes dans l’investissement immobilier, que ce soit de la location ou de la vente.
 
En terme général la loi Pinel se devrait être abrégé fin de cette année 2017, mais en raison de l’émergence du marché immobilier, autant en vente qu’en location, l’Etat a décidé de le prolonger encore pour 4 ans.
 
Donc si vous avez comme intention de payer moins d’impôts tout en ayant la garantie d’avoir un bien immobilier qui sera votre, la Loi Pinel est La solution faite pour vous. Ce dispositif vous permet de déduire fiscalement jusqu’à 21% du prix d’acquisition d’un logement neuf. Ce qui fait que si vous optez pour l’investissement avec la Loi Pinel, vous serez non seulement l’heureux propriétaire, mais vous gagnerez aussi jusqu’à 63 000 € de remise sur votre impôt.
 
Un autre avantage de la Loi Pinel : vous pourrez réduire votre impôt jusqu’à 21% du montant total de l’investissement, tandis que les lois Scellier et Duflot n’en proposait que 13% et 18%. Bien sûr, la condition est d’investir dans un bien neuf qui répond aux normes écologiques du bâtiment avec un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

Les conditions :

Le logement choisi doit répondre aux conditions suivantes :
  • être neuf ou rénové
  • bénéficier du label écologique BBC 2015 ou RT 2012
  • être en cours de construction (par un promoteur ou par l’investisseur)
  • être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
  • être loué dans les 12 mois suivant l’achat du bien
Le logement devra être loué selon les conditions suivantes :
  • sur une période de 6, 9 ou 12 ans
  • en qualité de résidence principale
  • non meublé
  • suivant le plafond des loyers établi par la loi Pinel
  • Le logement doit être situé dans la zone A bis, A ou B1 du nouveau zonage territorial ou “zonage Pinel” définissant les zones de marché immobilier "tendu" :
  • zone A bis : Paris et proche banlieue
  • zone A : reste de l’Île-de-France, Côte d’Azur, Marseille, Lyon, Montpellier
  • zone B1 : villes de plus de 250 000 habitants, Corse, DOM-TOM et villes au marché immobilier élevé (Bayonne, La Rochelle, Annecy…)

 

Enfin, l’investissement doit respecter les conditions financières suivantes :
  • ne pas dépasser 5 500 € du mètre carré
  • ne pas dépasser la somme de 300 000 € (deux logements maximum par an)
A savoir : Conformément à la loi, la réduction d’impôt est limitée à 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu et ne peut être reportée d’une année sur l’autre.
 
Il y a aussi un plafond de loyer à respecter comme tel : 
  • zone A bis : 16,83 € / m²
  • zone A : 12,50 € / m²
  • zone B1 : 10,07 € / m²
  • zone B2 : 8,75 € / m²

Et enfin plafond de ressources des locataires selon le tableau suivant :

Composition du foyer

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 971 €

36 971 €

30 133 €

27 120 €

Couple

55 254 €

55 254 €

40 2414 €

36 216 €

Personne seule ou couple + 1 pers. à charge

72 433 €

66 420 €

48 393 €

43 554 €

Personne seule ou couple + 2 pers. à charge

86 479 €

79 558 €

58 421 €

52 579 €

Personne seule ou couple + 3 pers. à charge

102 893 €

94 183 €

68 725 €

61 853 €

Personne seule ou couple + 4 pers. à charge

115 782 €

105 985 €

77 453 €

69 707 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 12 900 €

+ 11 809 €

+ 8 641 €

+ 8 641 €

2. La Loi Censi-Bouvard

 Parmi les différentes lois s’appliquant dans l’immobilier, il y a aussi la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif fiscal est uniquement valable pour les investissements en immobiliers fait entre le 01 Janvier 2013 et le 31 décembre 2017. Il sera donc très bientôt abrégé.

Ce régime permet aux contribuables de réduire leurs impôts sur le revenu dans la limite du prix des logements d’un montant de 300 000 € HT, à hauteur de 11% du prix HT du logement concerné.

Il s’étale jusqu’à 9 ans et est reportable sur 6 ans, si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer. Il vous est aussi possible d’acquérir plusieurs logements à la fois par ans.

Les conditions :

Comme pour tout dispositif, il y a des conditions afin de jouir de la Loi Censi-Bouvard : si l'impôt payé par le contribuable n’est pas suffisant pour absorber la réduction d'impôt Censi Bouvard 2017, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve.

LMNP Censi bouvard :

Ce mécanisme de défiscalisation, appelé loi Censi Bouvard LMNP, est valable pour tous les investissements réalisés dans :
  • Les résidences de tourisme classées
  • Les résidences d'affaires
  • les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
  • les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes (prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9)
  • les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes)
  • les établissements de soins longs durés (mentionnées au 2° de l'article L. 6111-2 du code de la santé publique)

La Loi Censi-Bouvard pour qui ?

La loi Censi Bouvard LMNP est applicable pour toute personne souhaitant investir dans l’immobillier en France : ceux qui investissent dans une résidence de service et qui s'engagent à louer le logement pendant au moins 9 ans.
 
Il faut cependant qu’il soit domicilié en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2016 dans des résidences de tourismes, des résidences étudiantes ou encore des EHPAD.
 
La loi Bouvard LMNP est aussi destinée aux investisseurs qui acquièrent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subi une réhabilitation ou une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques demandées.
 
Les investisseurs« professionnels » (LMP) ne sont pas éligibles à cette loi et le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quelle réduction d'impôt ?

La loi Censi Bouvard 2016 a un taux de réduction d'impôt de 11% en 2016. La loi Bouvard 2012 représente donc une solution d'investissement immobilier de premier ordre. En effet, aucun dispositif fiscal ne peut se prévaloir à ce jour d’un tel montant de réduction d'impôt. La défiscalisation EHPAD, résidences étudiantes, résidences d'affaires et autres résidences de tourisme auront donc un support d'investissement en 2016. Un nouveau coup de rabot sur les niches ne sera sans doute pas exclu pour les années à venir. La réduction d'impôt se fait directement sur le montant d'impôt à payer.

Avantages de la loi Censi Bouvard

Investir dans l’immobilier en Loi Censi-Bouvard, c'est :
 
  • Une réduction d'impôt reportable. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt du au titre de cette même année, il est possible de différer sur les années suivantes la réduction d'impôt excédentaire.
  • Une réduction d'impôt cumulable. Vous pouvez en effet cumuler (sauf pour un même logement) la réduction d'impôt Bouvard avec d'autres dispositifs fiscaux (loi Pinel par exemple).
  • Par contre plusieurs investissements par an sont possibles. Vous pouvez cumuler les réductions d'impôts sur plusieurs logements ! dans la limite de 300000 €.
  • Réduire ses impôts (11% du prix du bien sur 9 ans).
  • les résidences avec services (telles que les résidences étudiantes, défiscalisation EHPAD,...) sont considérées comme des établissements commerciaux. A ce titre ils fournissent au moins trois des quatre services suivant : l'accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, La fourniture de linge, Le ménage des logements. Ces services étant assujetties à la TVA, il est possible pour l'investisseur de demander le remboursement de la T.V.A. ayant grevé son acquisition, soit 20% et donc de diminuer son coût d'acquisition de manière importante. Le prix d'achat se verra alors diminuer de presque 20% !
  • Se constituer un patrimoine immobilier, tout en ayant la possibilité d'utiliser le bien pour les vacances par exemple dans les résidences de Tourisme.

3. Le Loueur meublé

Le principe du loueur meublé est un dispositif fiscal qui peut apporter beaucoup aux investisseurs, à  conditions qu’ils respectent les conditions instaurées par l’Etat dans le cadre de cet investissement assez spécial.
 
Il y a 2 types de loueur meublé qui sont actuellement disponibles : le loueur meublé professionnel (LMP) et le loueur meublé non professionnel (LMNP)
Bien sûr, être LMP et LMNP ne présente pas les mêmes avantages, mais il faut cependant dire que le LMNP est plus avantageux.
Parlons plus du LMNP car c’est ce qui s’applique aux particuliers qui souhaitent investir dans la location meublée.

Les conditions

Un loueur meublé non professionnel bénéficie de ce statut quand : 
  • Le bailleur n’est pas inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel.
  • Le total des recettes locatives ne dépasser pas les 23 000 € TTC par an.
  • Ces recettes ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Avantages

Pour les loueurs en meublé non professionnels : le logement est soumis à l'ISF mais il n'est en revanche pas assujetti à la taxe d'habitation si le logement ne constitue pas son habitation personnelle. 
 
Vous avez aussi 2 options qui s’offrent à vous :
  • optez pour le régime forfaitaire et vous serez imposé sur la moitié de vos recettes. 
  • choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs qui ainsi sont bien moins imposés.
  • Il vous est aussi possible de choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

Le micro-BIC

Il s'applique pour les recettes qui ne dépassent pas 32.900 € tout en bénéficiant d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable. C’est un régime intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %. 

Le régime réel

Si vos recettes sont inférieures à 32.900 € ou en faisant une demande auprès de la fiscalité, vous pouvez bénéficier du régime réel. L’ensemble des charges est ainsi déduit : intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc… et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez). Vous diminuez ainsi vos recettes, et aussi vos impôts. 

4. La Loi Malraux

La Loi Malraux est une loi sur la défiscalisation qui s’applique aux investisseurs depuis le 01er Janvier 2013. Comparé aux autres lois,  il est plus tourné vers les appartements à rénover (logements destinés à la location) et vous permet d’avoir une réduction d’impôt calculée en fonction des travaux de restauration engagés par l’investisseur suivant ce qui suit : 
 
  • 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés
  • 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.
 
Il est cependant important de savoir qu’en 2017, le montant des travaux éligibles pour cela est plafonné à 400 000 € sur une période consécutive de 4 ans.
La restauration complète de l'immeuble et la qualité du bâti est la condition afin de pouvoir bénéficier de cette loi, tout en sachant que cela est suivi de près par des professionnels du bâtiment en France.
 
Les opérations en loi Malraux 2017 sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques, ce qui est une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme pour les investisseurs.

Qui peut en bénéficier ?

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration bénéficient de la loi Malraux, mais il est souvent plus avantageux pour les personnes à fiscalité élevée, car en 1 ou 2 années, il faut digérer l'ensemble du budget travaux.
 
Il est nécessaire de préciser que depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt en loi Malraux 2017 ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
 
Il existe en effet plusieurs situations qui donnent droit à une réduction d'impôts :
  • dons à des organismes humanitaires ;
  • prestations compensatoires versées en cas de divorce ;
  • déficit foncier, etc.
  • Cela peut paraitre ironique de parler de déficit foncier alors qu’on cherche des bénéfices dans les investissements, mais en lisant les lignes qui vont suivre, vous allez comprendre que ce terme n’est pas toujours de mauvais augure.
  • En effet, investir dans des biens immobiliers en assez mauvaise état est une très bonne manière de réduire votre impôt. Vous devez sûrement vous demander comment ?  
  • Alors c’est simple, le déficit foncier est une situation qui se fait remarquer lorsqu’on investit dans l’immobilier en assez mauvaise état car plus les travaux sont coûteux, moins élevé sera le montant de votre impôt. 
  • Il est cependant important de savoir que selon le régime de droit commun, le déficit ne peut être imputé qu'à partir d’une somme de 10 700 euros. Il comprend toutes les charges mis à part des intérêts d'emprunts. 
  • Une petite astuce : afin d’imputer le déficit foncier sur leur revenu global, les propriétaires-bailleurs doivent bien respecter les exigences légales, notamment l'obligation de location pendant une période minimale de trois ans.

Calcul du déficit foncier

Calculer son déficit foncier suit plusieurs étapes.
 
Il faut dans un premier temps savoir le montant total des revenus immobiliers bruts, de ses intérêts d'emprunt et les autres dépenses qui ont été faites durant les travaux.
Ensuite, il faut soustraire les charges qui résultent des intérêts d'emprunt du revenu brut total. Dans la mesure où le résultat est négatif, il existe un déficit qui pourra être déductible des revenus fonciers des années qui vont suivre.
Et enfin, faire un calcul avec les autres charges sur les revenus nets liées aux intérêts d'emprunt. Maintenant si le résultat passe dans le rouge, une déduction du revenu global dans la limite de 10 700 euros est possible. S’il y a un surplus, il peut être reporté sur les revenus fonciers des années qui vont suivre.
 
Des exemples de charges qui peuvent être déduites pour vous donner une petite idée : 
  • Les primes d'assurance
  • Les provisions pour dépenses, incluses ou non dans le budget prévisionnel voté par la copropriété, moins le montant des provisions déduites l'année précédente correspondant à des charges non déductibles
  • La taxe foncière
  • Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés
  • Les frais de gardiennage et de concierge
  • Certaines dépenses de travaux.

Le Prêt Locatif Social

Le prêt locatif social est un prêt que la banque octroi aux particuliers dans le cadre de l’immobilier. Il possède des avantages spécifiques aux personnes qui souhaitent en bénéficier.
 
Prêt Locatif Social ou PLS a été mis en place pour financer les logements locatifs sociaux situé dans les zones où le marché immobilier est encore à désirer, et c’est la priorité d’en temps. 
 
Le PLS a la possibilité, non seulement de financer l’acquisition de logements, mais aussi la construction et/ ou les travaux d’améliorations de ces derniers, mais à condition qu’ils soient à usage locatif. Il n’offre cependant pas de subvention provenant de l’Etat, mais donne accès à une TVA à taux réduit et vous exonère du TFPB pour toute une durée de 25 ans.
 
Comme toute offre de prêt, il y a des conditions à remplir pour espérer obtenir cela. Le bailleur a l’obligation : 
  • De s’engager pour une durée de 15 à 40 ans. 
  • Il doit choisir des locataires qui répondent à des conditions de ressources entrants concernés par l’offre de prêt.
  • Le logement qu’il loue devra impérativement être vide et être utilisée comme résidence principale
  • Et enfin il aura le devoir de signer une convention APL qui fixera la durée d’engagement avec l’Etat.
 
En respectant cela, il bénéficiera d’avantages comme des économies d’impôts qui est le plus belle récompense pour les investisseurs ainsi qu’une TVA de 7% au lieu de 20 %
Pour savoir le montant du prêt que vous obtiendrez, il y aura plusieurs conditions à prendre en compte, dont le prix de revient de l’opération, car le montant que vous aurez du prêt vous servira pour couvrir une moitié des dépenses. Mais il y a aussi l’organisme prêteur qui aura le dernier mot sur le montant qu’il vous donnera selon l’étude qu’il aura faite.